Hoy en día ya no es un secreto que cada uno de nosotros, nos hemos replanteado esa imagen de omnipotencia de nuestra especie, al darnos cuenta de lo vulnerables que somos como individuos y cómo reaccionan de la misma manera nuestras estructuras sociales ante los fenómenos contingencia sanitaria causados por el COVID-19.

México como país no solo se enfrenta a la pandemia sí no que también lidia con la crisis del petróleo comandada por las acciones ególatras de Rusia y Arabia, y peor aún le toca vivir bajo las penumbras causadas por las malas políticas públicas del gobierno de AMLO, causando no solo una recesión si no que esta es autoinfligida que llegara a limites históricos en el 2021, ya que rondarían hasta el 7% según estimaciones de JP Morgan.

El panorama para una persona común con planes de hacerse de un patrimonio y que tiene intenciones de comprar, algún apartamento, casa o un bien inmobiliario no es para nada sencillo, y menos si le sumamos que estos puedan ser comprados con algún crédito hipotecario Pero la búsqueda de nuestro patrimonio y su crecimiento no puede tener un descanso y menos ahora a continuación te explicamos el por qué.

¿POR QUÉ LA GENTE TIENE QUE SEGUIR PENSANDO EN INVERTIR EN EL REAL ESTATE?

La realidad es que todos los retos se irán resolviendo de manera favorable en el tiempo, unos antes que otros, pero absolutamente todos se resolverán y lo que las personas comunes y corrientes, como tú y como yo, no debemos hacer es frenar nuestro proceso de creación de riqueza porque el tiempo perdido ¡jamás lo recuperamos!

Mi recomendación es que todos continuemos con nuestros procesos de formación de patrimonio, pues a pesar de los retos que hoy existen, y que no podemos minimizar, en México tenemos condiciones históricamente sólidas para hacerlo.

Estamos viviendo un mercado de compradores atípico en el que estos tienen la posibilidad de negociar en forma mucho más agresiva el precio de los inmuebles; las tasas de interés están en niveles francamente atractivos, hablamos de tasas por debajo del 8% anual para clientes con perfiles sólidos; los bancos, al haber sido sumamente responsables en sus procesos de originación de créditos hipotecarios durante los últimos 15 años, mantienen su apetito de otorgar esos créditos porque tienen una morosidad menor al 3%; y, lo más importante, muchos mexicanos seguimos trabajando y no vamos a dejar de generar riqueza.

La sabiduría popular rara vez se equivoca, “los ladrillos son ladrillos y resisten todo tipo de crisis”, así que actúa con cautela y tomas las oportunidades que en tiempos de crisis siempre se generan. Quienes siguen adelante formando su patrimonio hoy ya las están tomando.

Fernando Soto-Hay es fundador y director general de Tu Hipoteca Fácil y cofundador de Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad.

MEXICO OPTIMISTA, GRACIAS A LA EXPERIENCIA EN CRISIS PASADAS

Durante los últimos 15 años, México ha pasado por dos crisis: en 2009 se enfrentó a la llegada de la influenza H1N1; posteriormente, el terremoto del 19 de septiembre de 2017. Ambas dificultades produjeron pérdidas humanas y financieras en diversos sectores, uno de ellos es la industria inmobiliaria; de acuerdo con varios especialistas, este mercado se ha ido recuperando.

Actualmente, la pandemia del Coronavirus (Covid-19) ha afectado a diferentes actividades; asimismo, las personas se deben plantear los retos que afrontarán cuando se inicie un nuevo ciclo.

Por lo que Leonardo González, Analista de Real Estate de Propiedades.com, comenta que en este tipo de contingencias existen áreas de oportunidad, en las que se puede mejorar las técnicas de manejo y gestión de estas crisis.

“En la contingencia de la influenza H1N1, en las principales ciudades se mostró un mayor dinamismo. Esto aceleró y detonó nuevas tendencias en los ciclos inmobiliarios de las plazas del país”.

En 2009, México, Estados Unidos y Canadá, fueron las principales naciones que se vieron afectadas por el brote de contagio; a raíz de esto, ciertas actividades económicas se vieron detenidas, lo cual tuvo como efecto un panorama de crisis.

“Aunque, entonces, la pandemia se colocaba como principal culpable de una recesión, la realidad era otra. En 2008, la Gran Depresión en Estados Unidos sacudió el mercado en dicho país”.

En México, durante 2009, se apreció una disminución considerable en la demanda de vivienda; el sector inmobiliario se reactivó mediante el otorgamiento de créditos hipotecarios por parte del Instituto Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).

Debido a estas acciones, hasta el primer trimestre de 2010, el Registro Único de Vivienda (RUV) tuvo un incremento de 33% en proyectos nuevos inscritos al año anterior. Propiedades.com indica que de acuerdo con el estudio de Situación Inmobiliaria México (enero de 2011) de BBVA, al cierre del 2010, el sector de la construcción mostró un crecimiento de 4.6 por ciento.

Después de dos años de ajustes, el mercado inmobiliario pudo incrementar su crecimiento. Cabe mencionar, que aunque se tuvo un exceso de viviendas en 2008 y una recesión en 2009, se logró un mejor comportamiento en los siguientes años.

“Hacia el primer trimestre de 2013, la edificación aportó 68 por ciento al PIB de la construcción. Durante este periodo, los precios de las viviendas crecieron a tasas del 4 por ciento anual aproximadamente”.

Sismo 2017

Como es bien sabido en septiembre de 2017, México sufrió de sismos que afectaron a varios estados, ejemplo de esto fue la Ciudad de México, específicamente en las principales alcaldías de Benito Juárez, Cuauhtémoc e Iztapalapa.

Un estudio realizado, por el portal inmobiliario y la empresa ai360, para conocer la oferta y demanda de la vivienda mostró que hubo un interés de las personas por comprar una vivienda después del terremoto.

El 18 de septiembre de 2017, un día antes del incidente, ocho colonias de la alcaldía Benito Juárez y Cuauhtémoc, representaron 3.5% del total de búsquedas en el portal de Propiedades.com.

Dos semanas después, la cifra aumentó a 4.1%. “En Benito Juárez, se incrementaron las consultas en las colonias Nápoles y Narvarte. En conjunto, pasaron de una participación de 0.8 a 1.04 por ciento”.

La vivienda es un elemento central en la generación de desarrollo social, por lo cual el Senado de la República declaró el 7 de febrero como el Día Nacional de la Vivienda.

“En 10 años, el Producto Interno Bruto del sector de la vivienda ha contribuido, en promedio, con 6 por ciento del producto de México. Esto significa que, a pesar de sortear diversos obstáculos, en los últimos 15 años la industria siempre logra una pronta recuperación”.

EL PRESENTE Y EL RETO DEL REAL ESTATE MEXICANO ANTE EL COVID-19

Ante el desequilibrio generado por la contingencia sanitaria la mayoría de los mercados, han entrado en un nivel de especulación y no solo eso también los consumidores han cambiado la forma en la que compran y venden.

Una de las ramas que han visto cambios notables desde miedo por parte de la masa de clientes desempleados hasta oportunidades en encontradas en las nuevas tasas de intereses alrededor del mundo es la rama inmobiliaria, augurando para esta un 2021 con más rentas y ventas de propiedades principalmente de vivienda y oficina.

Algunos de las principales especulaciones en torno al futuro a corto plazo principalmente se centran en:

El mundo inmobiliario del coworking y las oficinas

El real estate como lo conocemos hasta hoy, en consecuencia, se verá afectado de forma sustancial. Muy probablemente nos estamos haciendo preguntas sobre el grado en el que el coworking deberá considerar al número de personas por metros cuadrados rentables para evitar futuros contagios, y si las empresas reajustarán el tamaño de su infraestructura inmobiliaria. Los profesionales se preguntarán qué valor tendrá rentar o comprar un espacio después trabajar en casa por más de un mes. No cabe duda que la industria del real estate enfrentará un reto enorme para mostrar sus cualidades, dependiendo de cada país.

En el rubro de oficinas, destacó Azcué (inmobiliaria), ya había una tasa de desocupación alta pero manejable.

En cuanto al mercado de oficinas, el experto se refirió al caso de WeWork, “el inquilino más grande que existe hoy en día en la Ciudad de México y uno de los más grandes en Nueva York”. Esta compañía, aseguró, “desafortunadamente, tuvo que renegociar los contratos de arrendamiento con sus clientes”.

En este sentido, la pandemia de covid-19 “cambiará la forma en la que trabajamos”, afirmó Azcué. Esto porque existen las herramientas tecnológicas para trabajar remotamente desde casa, sobre todo para los empleados que mejor ganan. Cuando se regrese a las oficinas, agregó, “los estándares de metros cuadrados cambiarán radicalmente. El virus no se irá pronto y redefinirá los metros de distancia entre un trabajador y otro”. Además, se tendrán nuevas necesidades de calidad de ambiente interior, mejoradas y agudizadas.

Por último, el CEO de JLL México pronosticó que habrá cambios graduales postpandemia en el sector inmobiliario: “El mejor indicativo del valor de los inmuebles está en la bolsa de valores a través de las fibras y las empresas que cotizan en el ramo inmobiliario”, concluyó.

Pedro Azcué se unió a la oficina de JLL Chicago en 1981, sirviendo como líder de diversos proyectos en Estados Unidos. Diez años más tarde, asumió el cargo de líder de operaciones de la compañía en México, al fundar la Oficina de LaSalle Partners. Actualmente, es responsable del liderazgo estratégico de más de 1 mil 300 empleados en el país.

La industria de la construcción

Sentimos alta empatía por los países de Asia, Europa y América Latina. La mayoría de las naciones más afectadas en dichas regiones son clave para la economía mundial por su tamaño e impacto global en las cadenas de suministro.

El sector de la construcción “venía padeciendo los estragos que el gobierno actual desencadenó al detener durante meses alrededor de 450 obras en la Ciudad de México, lo que derivó en muchísima incertidumbre. Muchos de los albañiles asignados a las obras dejaron de trabajar muchos meses; además, los inversionistas, los bancos, los que ya habían comprado o tenían pensado comprar estaban asustados”.

República, Ricardo Rodríguez, analista en Central American Business Intelligence (CABI), respondió a la pregunta de cómo el COVID-19 podía afectar el impulso en ambos sectores en el mundo.

“En el corto plazo la industria recibirá un golpe importante. Ahora estamos confinados, acatando el toque de queda, y la adquisición de un inmueble será lo que menos nos preocupe”, dijo el economista sobre el sector inmobiliario.

La prioridad de las personas en momentos en donde se pide mantener el aislamiento social y “quedarse en casa” es abastecerse de alimentos o productos de limpieza. “Cuando regresemos a la normalidad, que esperemos sea en 2021, el boom se restablecerá de manera paulatina“, comentó.

Para el economista del CABI, la crisis generada por la COVID-19 es “fuerte pero temporal”. En un muy corto plazo afectaría a los constructores desde el abastecimiento de materias primas y la demanda.

“Un inmueble no será el bien que los consumidores estarán buscando pero en la medida de que merme la crisis y se vuelva a los niveles de crecimiento pre-crisis, esperemos que continúa el boom“, señaló Rodríguez.

Sector residencial

En cuanto al sector residencial, pedro Azcue el CEO de JLL México enfatizó que el coronavirus acentúo la crisis que ya presentaba dicho mercado: “En algunos mercados las cosas ya estaban muy dolidas. Las ventas de departamentos de entre 4 y 8 millones de pesos ya habían bajado entre un 50 y 80 por ciento, ya arrastrábamos ventas bastante desplomadas. Llega esta pandemia y, en algunos casos, le das un tiro de gracia”. Lo anterior, abundó, porque muchos de los compradores tienen la incertidumbre de perder el empleo y no poder pagar la hipoteca, mientras que las pérdidas de empleo se contabilizarán por millones en los siguientes meses.

A lo largo de la pandemia de COVID-19, los sectores de vivienda han mantenido su reputación de resistencia y flujos de efectivo operativos estables. Sin embargo, el rendimiento futuro de los diferentes sectores vivos variará significativamente.

Se considera ampliamente que la vivienda multifamiliar es el sector más resistente a los impactos inmobiliarios de COVID-19, pero esto se verá desafiado si el creciente desempleo comienza a suavizar la demanda de alquileres. El uso generalizado de los esquemas de protección de ingresos mitigará el peor de estos impactos, siempre que su duración sea relativamente corta. En caso de que la actividad comercial se generalice en una línea de tiempo similar a China, existe una expectativa razonable de que los ingresos serán respaldados.

Los riesgos de inversión se ponderan hacia propiedades de alquiler de bajos ingresos, donde los trabajadores están desproporcionadamente expuestos a los impactos estructurales del desempleo. Es más probable que los hogares más vulnerables requieran apoyo de ingresos del gobierno y, como resultado, las circunstancias financieras de los hogares se correlacionarán con la fortaleza de las medidas de política nacional.

La vivienda estudiantil ha absorbido una variedad de impactos del COVID-19. Con ingresos de alquiler en gran parte pagados por adelantado y protegidos para los vencimientos de la primavera boreal, muchos operadores han estado trabajando para proporcionar estrategias de tolerancia. Ahora ajustarán los planes de ocupación para el otoño boreal de 2020, con la esperanza de que las medidas de salud hayan mitigado con éxito el riesgo agudo de que los estudiantes regresen a clase en entornos físicos. Habrá lecciones de estrategias efectivas de distanciamiento social que ya se han utilizado para los estudiantes que eligieron o se vieron obligados a permanecer en los alojamientos para estudiantes. Al mismo tiempo, puede haber un ajuste material en la proporción de estudiantes internacionales que asisten a las universidades occidentales. Este riesgo para el ingreso agregaría presiones adicionales sobre el ingreso de los estudiantes domésticos, una mayor proporción de los cuales podría elegir vivir en casa durante los estudios. Las instituciones y los socios operativos de alojamiento para estudiantes deberán desarrollar asociaciones de trabajo efectivas para brindar educación segura y de alta calidad en los campus y sus alrededores. Esto será particularmente importante ya que se han habilitado plataformas de educación virtual más robustas a través de una mayor adopción de tecnología durante el período del virus.

“México es el primer mercado mundial de gente retirada de Estados Unidos- argumentó-, esos retirados, que reciben su pensión en dólares, viven mucho más barato y mejor, debido a la fuerza del dólar, a diferencia de un mes. Ahora el mundo va a ser más tecnológico”.

Christian Ochaita, director de Sur Desarrollos comparte la idea de que en los tiempos de crisis resulta favorable realizar una inversión en la industria del Real Estate.

Según algunos especialistas, un inmueble es una de los activos más sólidos para realizar una inversión. Durante o después de una crisis la preocupación por lo que pueda suceder con la economía, es por ello que lo más seguro es un inmueble, señalan.

“Se convierte en el lugar ideal para invertir aquel en el que ofrezca un factor diferencial y de valor agregado al proyecto. Asimismo, una de las características que deben tomarse en cuenta es si la plusvalía aumenta el valor de la propiedad”, comenta Ochaita.

Los inmuebles toman valor dependiendo de su ubicación, el valor que tuvo su construcción, el valor comercial de su uso y el giro de sus rentas. Además, está el sentimiento de mayor seguridad, si se compara con situaciones que no se pueden, como la Bolsa de Valores.

Para aprovechar una buena oportunidad de compra deberá sondear el precio promedio de las casas del vecindario y evaluar la competencia.

Jorge Paredes Guerra, presidente de Realty World México, explicó que "en el panorama global hay incertidumbre en cuanto a la magnitud del impacto de la pandemia del coronavirus en los diferentes sectores de la economía".

En opinión del especialista, “México puede ser el mejor librado de esta crisis sanitaria global en virtud de que cuenta con grandes ventajas como tener la mejor ubicación geográfica del mundo, al lado de la economía más grande del planeta con grandes riquezas de capital humano y recursos naturales que lo hacen muy atractivo para las inversiones extranjeras.

"En general, confiamos que con la reapertura mundial de todas las actividades productivas podamos sortear el resto del año y que tengamos fortaleza para resurgir como el ave fénix después del gran daño que tendremos por la pandemia".

ZONAS CON FUTURO CRECIMIENTO PARA INVERTIR EN CIUDAD DE MÉXICO

Se visualiza una nueva etapa de gentrificación en diferentes colonias de la Ciudad de México, como Doctores, Tacuba y Guerrero, por citar algunas.

Pese a que 2019 fue uno de los años más complicados para la industria de la construcción en México, el 2020 inicia con una perspectiva prometedora en cuestión de compraventa de vivienda.

La disminución en las tasas de interés anticipa una buena oportunidad para la compra a través de créditos hipotecarios de tasa fija, por lo que no se espera un año de estancamiento en el sector.

Junto al panorama positivo de créditos, el comprador inmobiliario también modificará algunos comportamientos en su proceso de adquisición, el cual se ha transformado en años recientes y se acentuará rumbo al inicio de la nueva década.

“La inercia que mantuvo el proceso de compra durante muchos años –con pocas opciones distintas para el comprador– vive una de sus mayores transformaciones desde que llegaron los portales inmobiliarios. Debemos tener claro que llega un público que piensa distinto y que habita de muchas formas que las generaciones pasadas ni siquiera teníamos en mente”, explica Javier Romero, CEO de Hausy, startup inmobiliaria.

Ubicación: La mayoría de los capitalinos no están dispuestos a sacrificar precio por ubicación. Aunque su poder adquisitivo es reducido (según el INEGI, el sector gana un salario promedio de 8,000 pesos mensuales), lo que no les permite acceder a las zonas más valoradas, prefieren mantenerse en lugares en procesos de gentrificación como la colonia Álamos, Doctores o Tacubaya.

Lugares integrales: Los jóvenes prefieren sitios que ofrecen más que una vivienda. Quieren sitios en donde haya otro tipo de servicios y amenidades como ludotecas, gimnasios, áreas sociales u oficinas.

Si bien Roma, Condesa, Juárez y algunas más son colonias de alta demanda para el público joven que busca vivienda, todo parece indicar que la oferta será insuficiente y veremos nuevos barrios buscando atraer la atención de este perfil de compradores.

Al menos en la Ciudad de México veremos una transformación interesante de algunas colonias, la gentrificación de barrios que antes eran mucho más tradicionales o populares, como Guerrero, Doctores y Tacuba, con su consecuente incremento en la plusvalía y algunas otras con gran crecimiento como san pedro de los pinos.

Webgrafía

https://expansion.mx/opinion/2020/04/02/la-formacion-de-patrimonio-inmobiliario-en-tiempos-de-crisis

https://inmobiliare.com/como-se-ha-comportado-el-mercado-inmobiliario-frente-a-otras-crisis/

https://smartbuilding.mx/covid-19-acentua-la-incertidumbre-del-real-estate-mexicano/

https://www.elindependiente.com/opinion/2020/04/30/covid-19-un-nuevo-escenario-inmobiliario/

https://smartbuilding.mx/covid-19-acentua-la-incertidumbre-del-real-estate-mexicano/

https://www.jll.com.mx/es/trends-and-insights/research/covid-19-global-real-estate-implications#

https://www.elfinanciero.com.mx/monterrey/contagia-a-sector-inmobiliario-en-su-mejor-momento

https://obras.expansion.mx/inmobiliario/2020/03/10/3-caracteristicas-millennials-quieren-vivienda-comprarla

Se visualiza una nueva etapa de gentrificación en diferentes colonias de la Ciudad de México, como Doctores, Tacuba y Guerrero, por citar algunas.

https://centrourbano.com/2018/04/05/construiran-vivienda-popular-la-colonia-guerrero/

Ilustración 1 https://republicainmobiliaria.com/editorial/vender-vivienda-era-coronavirus/